Quelles sont les règles pour louer sur Airbnb en 2025 ? Durée maximale, autorisations, fiscalité : découvrez vos obligations légales en France.

Introduction

La location courte durée via Airbnb et autres plateformes séduit de nombreux propriétaires en France. Mais attention : la réglementation est devenue de plus en plus stricte ces dernières années, surtout dans les grandes villes.

Entre la distinction résidence principale / secondaire, l’obligation d’enregistrement, les règles de fiscalité et les sanctions possibles, il est essentiel pour tout hôte de bien comprendre ses droits et devoirs.

Dans cet article, nous faisons le point sur les obligations légales à respecter en 2025 pour louer en toute conformité sur Airbnb.

1. Résidence principale ou secondaire : deux régimes différents

Résidence principale

Définition : logement occupé au moins 8 mois par an (hors obligations pro, santé, force majeure).
Règle : vous pouvez louer votre résidence principale en location de courte durée jusqu’à 120 jours par an maximum.
Obligation : enregistrement en mairie si la commune l’exige (numéro d’enregistrement à afficher sur l’annonce).

👉 Exemple : à Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille, Nice et dans beaucoup d’autres villes, cet enregistrement est obligatoire.

Résidence secondaire

Toute location d’une résidence secondaire est considérée comme une activité commerciale.
Dans certaines villes (Paris, Lyon, Bordeaux, Nice…), elle nécessite une autorisation de changement d’usage délivrée par la mairie.
Les règles peuvent inclure une compensation : transformer un local commercial en logement pour compenser la perte d’un logement d’habitation.

👉 Exemple : à Paris, si vous souhaitez transformer un logement en meublé de tourisme permanent, vous devez acheter ou créer des surfaces de logement équivalentes.

2. Enregistrement en mairie et numéro obligatoire

Depuis la loi ELAN (2018), les communes peuvent imposer aux hôtes :

une déclaration préalable en mairie (générant un numéro d’enregistrement unique),
l’affichage obligatoire de ce numéro sur toute annonce en ligne.

Les plateformes comme Airbnb ont l’obligation de bloquer les annonces sans numéro dans les villes concernées.

👉 Liste des villes concernées : Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, Marseille, Annecy, Bayonne, Biarritz, et de plus en plus de communes touristiques.

3. Durée maximale de location

Résidence principale : 120 jours maximum par an.
Résidence secondaire : pas de limite nationale, mais soumise aux autorisations locales (souvent très restrictives).
Les plateformes doivent bloquer les annonces dépassant ces plafonds.

👉 Exemple : Airbnb bloque automatiquement les calendriers parisiens dès que l’annonce atteint 120 nuitées réservées.

4. Fiscalité des revenus Airbnb

Les revenus issus d’Airbnb sont imposables en tant que BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Micro-BIC : jusqu’à 77 700 € de recettes annuelles → abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % si logement classé meublé de tourisme).
Régime réel : au-delà de ce seuil, ou sur option → déduction des charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, frais de conciergerie).
Prélèvements sociaux : 17,2 % en plus de l’impôt sur le revenu.

👉 Exemple : un propriétaire percevant 20 000 € via Airbnb paiera des impôts sur 10 000 € (après abattement de 50 %).

Source : Impôts.gouv.fr – Revenus de location meublée.

5. Taxe de séjour : collecte et versement

La taxe de séjour est obligatoire dans de nombreuses communes touristiques.
Depuis 2019, les plateformes comme Airbnb la collectent automatiquement pour le compte des hôtes dans plus de 23 000 communes françaises.
Le propriétaire reste responsable en cas de manquement (ex. : si la plateforme n’a pas collecté correctement).

Source : DGFiP – Taxe de séjour.

6. Assurances et responsabilités

L’hôte doit disposer d’une assurance multirisque habitation couvrant la location saisonnière.
Airbnb propose un dispositif appelé AirCover, mais il ne remplace pas une vraie assurance professionnelle.
En cas de sinistre, la responsabilité civile de l’hôte peut être engagée.

👉 Exemple : un incendie causé par un locataire peut engager la responsabilité de l’hôte si aucune couverture adaptée n’existe.

7. Sanctions en cas de non-respect

Le non-respect de la réglementation expose à des amendes lourdes :

Jusqu’à 5 000 € pour défaut de déclaration en mairie.
Jusqu’à 50 000 € par logement pour mise en location illégale d’une résidence secondaire.
Confiscation possible des revenus locatifs perçus.

Source : Legifrance – Code de la construction et de l’habitation.

8. Les tendances 2025 : vers un encadrement renforcé

Au niveau européen : le Digital Services Act impose aux plateformes davantage de transparence et de partage d’informations avec les autorités locales.
En France : de plus en plus de villes mettent en place des restrictions (ex. : interdictions en zones de forte tension locative, contrôles renforcés).
Les propriétaires doivent s’attendre à une harmonisation accrue et à des contrôles automatisés via les plateformes.

Conclusion

Louer son logement sur Airbnb en France en 2025 reste possible et rentable, mais nécessite de respecter un cadre légal strict.

👉 Pour être en règle :

Déclarez votre logement en mairie si nécessaire.
Respectez le plafond des 120 jours/an pour votre résidence principale.
Assurez-vous d’être couvert par une assurance adaptée.
Déclarez vos revenus aux impôts.

La conciergerie joue ici un rôle clé : accompagner les propriétaires dans la conformité administrative, fiscale et réglementaire, tout en optimisant la gestion quotidienne de leurs locations.

⚖️ Sources officielles :