Résidence principale ou secondaire ? Découvrez les règles légales pour louer sur Airbnb en France : durée maximale, autorisations et obligations fiscales.
Introduction
De nombreux propriétaires souhaitent mettre leur logement sur Airbnb pour générer des revenus complémentaires. Mais la réglementation française distingue clairement la résidence principale de la résidence secondaire.
Ces deux situations ne sont pas soumises aux mêmes obligations légales : durée de location, autorisations en mairie, fiscalité… Tout dépend du statut du logement.
Dans cet article, nous faisons le point sur les différences juridiques majeures entre résidence principale et secondaire pour les hôtes Airbnb en 2025.
1. Définition légale des résidences
Résidence principale
- Logement occupé au moins 8 mois par an (sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure).
- C’est le domicile fiscal déclaré auprès de l’administration.
👉 Référence : Code de la construction et de l’habitation, article L.631-7.
Résidence secondaire
- Tout logement occupé moins de 8 mois/an par le propriétaire.
- Peut s’agir d’une maison de vacances, d’un pied-à-terre ou d’un logement acheté pour de l’investissement locatif.
2. Louer une résidence principale sur Airbnb
La loi est relativement favorable pour les résidences principales, mais encadrée.
Durée maximale de location
- 120 jours par an maximum pour de la location saisonnière via Airbnb.
- Au-delà, l’hôte est en infraction (sanctions financières possibles).
👉 Exemple : un appartement parisien peut être loué uniquement 4 mois par an sur Airbnb s’il s’agit de la résidence principale.
Obligations administratives
- Déclaration en mairie dans les communes ayant instauré le système (Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, Marseille, etc.).
- Attribution d’un numéro d’enregistrement obligatoire à afficher dans l’annonce.
- Les plateformes comme Airbnb sont tenues de bloquer les annonces sans ce numéro.
Fiscalité
- Revenus déclarés comme Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
- Abattement micro-BIC de 50 % (ou 71 % si logement classé “meublé de tourisme”).
- Plafond du régime micro-BIC : 77 700 € en 2025.
3. Louer une résidence secondaire sur Airbnb
Le régime est beaucoup plus strict et souvent complexe.
Autorisation obligatoire dans les grandes villes
- Dans les villes de plus de 200 000 habitants et certaines communes touristiques, la location de courte durée d’une résidence secondaire est soumise à une autorisation de changement d’usage délivrée par la mairie.
- Dans certaines communes (ex. Paris), cela peut nécessiter une compensation : transformer un local commercial en logement afin de préserver l’équilibre entre logements permanents et touristiques.
👉 Exemple : à Paris, louer un studio secondaire sur Airbnb sans autorisation peut entraîner une amende de 50 000 € par logement.
Pas de limite nationale en nombre de jours
Contrairement à la résidence principale, il n’existe pas de plafond de 120 jours.
Mais dans les villes soumises à autorisation, louer sans accord revient à être en infraction grave.
Fiscalité plus encadrée
- Revenus toujours imposés en BIC.
- Possibilité d’amortir le bien et les charges au régime réel.
- Attention : certains bailleurs deviennent assujettis à la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises), considérant l’activité comme commerciale.
4. Copropriété et règlement intérieur
Que le logement soit principal ou secondaire, le règlement de copropriété peut limiter ou interdire les locations de type Airbnb.
- Certaines copropriétés interdisent explicitement les “locations meublées de courte durée”.
- Les voisins peuvent saisir le tribunal pour faire cesser une activité jugée contraire à la destination de l’immeuble (ex. immeuble d’habitation calme vs forte rotation de touristes).
5. Assurance et responsabilités
- Obligation d’informer son assureur que le logement est mis en location courte durée.
- Airbnb propose AirCover, mais il est recommandé de souscrire une assurance spécifique “location saisonnière”.
- En cas de sinistre, la responsabilité du propriétaire peut être engagée.
👉 Exemple : un dégât des eaux provoqué par un locataire Airbnb dans une résidence secondaire doit être couvert par une assurance adaptée, sinon l’hôte paiera de sa poche.
6. Sanctions en cas de non-respect
- Amende de 5 000 € pour défaut de déclaration en mairie (résidence principale).
- Amende jusqu’à 50 000 € par logement + astreinte de 1 000 €/jour en cas de location illégale d’une résidence secondaire sans autorisation.
- Possibilité de confiscation des revenus locatifs par le fisc.
Sources : Code de la construction et de l’habitation, articles L.651-2 et suivants.
7. Tendances 2025 : vers un contrôle accru
- Les villes touristiques françaises (Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Nice) multiplient les contrôles et les amendes.
- Le Digital Services Act européen impose désormais aux plateformes de partager davantage de données avec les autorités locales.
- Les propriétaires doivent s’attendre à un encadrement renforcé des résidences secondaires dans les prochaines années.
Conclusion
En résumé :
- Résidence principale → liberté encadrée (120 jours max/an, déclaration en mairie, fiscalité simplifiée).
- Résidence secondaire → régime strict, souvent soumis à autorisation, risque d’amendes lourdes sans conformité.
Pour un propriétaire, bien distinguer ces deux statuts est essentiel afin de louer légalement et sereinement sur Airbnb.
La conciergerie peut accompagner les hôtes non seulement dans la gestion quotidienne, mais aussi dans le respect des obligations juridiques, un argument de confiance fort pour les clients.
⚖️ Sources officielles :