Airbnb et copropriété : droits et limites des hôtes en 2025

Location Airbnb en copropriété

Peut-on louer son logement en copropriété via Airbnb ? Découvrez les règles juridiques, interdictions possibles et solutions pour éviter les litiges.

Introduction

La location de courte durée type Airbnb est de plus en plus fréquente en France, mais elle suscite des conflits en copropriété. Entre voisins qui se plaignent des nuisances et règlements qui limitent certaines activités, un propriétaire ne peut pas toujours louer librement son appartement.

En 2025, la législation et la jurisprudence précisent les droits et limites des copropriétaires qui souhaitent se lancer dans la location meublée touristique.

1. Le règlement de copropriété : première source de droit

Le règlement de copropriété s’impose à tous les copropriétaires. Il peut :

  • Autoriser les locations de courte durée.
  • Les restreindre (par exemple, uniquement pour une résidence principale).
  • Les interdire, notamment si l’immeuble est à destination « d’habitation bourgeoise exclusive ».

👉 Exemple : la Cour de cassation (arrêt du 8 mars 2018) a validé l’interdiction d’une location Airbnb dans un immeuble dont le règlement imposait une occupation bourgeoise.

2. Le trouble anormal de voisinage

Même si le règlement ne l’interdit pas, un copropriétaire peut être attaqué s’il cause un trouble anormal de voisinage :

  • Nuisances sonores répétées (allées et venues de voyageurs).
  • Dégradations des parties communes.
  • Sécurité de l’immeuble compromise.

👉 Exemple : en 2022, un propriétaire parisien a été condamné à cesser son activité Airbnb après de multiples plaintes des voisins pour nuisances nocturnes.

3. Résidence principale vs résidence secondaire

  • Résidence principale : un copropriétaire peut en général la louer ponctuellement (dans la limite des 120 jours annuels), sauf interdiction expresse du règlement.
  • Résidence secondaire : plus encadrée. Certaines copropriétés l’interdisent pour préserver la tranquillité des occupants permanents.

4. Décision de l’assemblée générale de copropriété

La copropriété peut voter des mesures pour encadrer ou limiter la location de courte durée :

  • Installation de caméras de sécurité.
  • Renforcement du contrôle des accès.
  • Demande d’autorisation préalable avant mise en location.

⚠️ Toutefois, une interdiction générale ne peut être décidée que si elle est conforme au règlement de copropriété et validée juridiquement.

5. Recours possibles pour la copropriété

En cas d’activité jugée illégale ou nuisible, le syndic ou les copropriétaires peuvent :

  • Engager une action en justice pour faire cesser l’activité.
  • Obtenir des dommages et intérêts.
  • Faire appliquer une clause du règlement de copropriété interdisant la location touristique.

6. Responsabilité de l’hôte en cas de litige

Le propriétaire est responsable :

  • Des nuisances causées par ses voyageurs.
  • Des dégradations dans les parties communes.
  • De l’utilisation du logement contraire au règlement de copropriété.

👉 Les assurances classiques ne couvrent pas toujours ces risques. Il est conseillé de souscrire une assurance adaptée.

7. Tendances 2025 : plus de vigilance en copropriété

  • De plus en plus de syndics intègrent des clauses restrictives dans les règlements pour encadrer les locations Airbnb.
  • Les juges continuent de confirmer que la copropriété peut limiter cette activité.
  • Les voyageurs eux-mêmes recherchent des logements légaux et sécurisés, poussant les hôtes à se mettre en conformité.

Conclusion

En copropriété, la location Airbnb n’est pas toujours possible. Tout dépend du règlement de copropriété, du respect de la tranquillité des voisins et de l’usage du logement.

👉 Avant de mettre un bien en location :

  • Vérifiez attentivement le règlement de copropriété.
  • Consultez le syndic si un doute subsiste.
  • Anticipez les risques de litige en choisissant une gestion professionnelle (conciergerie, assurance adaptée).

 

⚖️ Sources officielles et jurisprudentielles :