Tarification Airbnb, comment mettre son logement au bon prix ? Le guide pour trouver le tarif optimal

Fixer le prix de votre Airbnb est un casse-tête ? Découvrez nos stratégies (saisonnalité, concurrence, outils) pour enfin maximiser vos revenus locatifs.

Introduction

C’est la question qui hante tous les propriétaires : « À quel prix dois-je louer mon Airbnb ? »

Mettez un prix trop bas, et vous laissez de l’argent sur la table à chaque réservation. Mettez un prix trop haut, et votre calendrier reste désespérément vide, regardant avec envie les logements voisins se remplir.

En 2025, avec la concurrence actuelle, fixer un tarif « au doigt mouillé » et le laisser inchangé toute l’année est la meilleure façon de passer à côté de vos objectifs.

La bonne nouvelle ? Fixer le prix optimal n’est pas de la magie, c’est une méthode. De la saisonnalité aux événements locaux, en passant par les nouveaux outils de « pricing », voici comment trouver le point d’équilibre parfait entre rentabilité et taux d’occupation.

Devenez l’espion de votre quartier

Avant même de calculer vos charges, votre premier réflexe doit être : que font les autres ?

Ouvrez Airbnb en navigation privée et analysez les logements qui sont vos vrais concurrents (même quartier, même capacité, mêmes équipements).

  • Notez leurs prix pour un week-end prochain.
  • Notez leurs prix dans 3 mois, en semaine.
  • Sont-ils déjà complets pendant les vacances ou les ponts ?

C’est la base. Vous devez savoir si vous vous situez dans la moyenne, ou si vous êtes complètement déconnecté du marché.

L’impact des événements : Un simple concert, un salon professionnel ou un festival local peut faire exploser la demande. L’erreur classique est de l’oublier.

Exemple concret : Un studio banal à Lyon peut voir son tarif doubler (voire tripler) pendant la Fête des Lumières. Si vous gardez votre prix habituel, vous serez complet en 10 minutes… et vous aurez perdu beaucoup.

Votre logement doit respirer au rythme de l’année

Votre logement n’a pas la même valeur le 15 août et le 15 novembre.

  • Haute saison (vacances scolaires, été, fêtes de fin d’année) : C’est là que vous devez être plus cher. La demande est forte, les voyageurs sont moins regardants sur le prix.
  • Basse saison (janvier post-fêtes, novembre…) : Votre priorité ici est de remplir. Mieux vaut louer à -20 % que de ne pas louer du tout. Une légère baisse maintiendra votre taux d’occupation.

Utilisez les calendriers intégrés des plateformes (ou mieux, d’une conciergerie) pour planifier ces fluctuations des mois à l’avance.

Calculez votre prix plancher

C’est votre filet de sécurité. Quel est le montant minimum absolu en dessous duquel vous perdez de l’argent ?

Pour le savoir, listez tout :

  • Vos charges fixes (crédit, assurances, internet, électricité…)
  • Vos coûts variables (frais de conciergerie, commission Airbnb, ménage, pressing…)
  • Votre fiscalité (ne l’oubliez pas !)

Ce « tarif de base » vous assure que même lors d’une promotion en basse saison, vous restez rentable.

La tarification dynamique : Laissez les robots travailler pour vous

Vous n’avez pas le temps de surveiller la météo, les concerts et le taux de remplissage de vos 10 concurrents directs chaque matin ? C’est normal.

C’est là qu’intervient la « tarification dynamique » (ou dynamic pricing). Ce sont des outils logiciels qui ajustent automatiquement vos tarifs, parfois plusieurs fois par jour, en fonction de dizaines de facteurs :

  • L’occupation en temps réel dans votre ville.
  • Le jour de la semaine (le samedi vaut plus que le mardi).
  • L’anticipation (une réservation « dernière minute » peut être plus chère si la demande est forte).
  • Les événements locaux.

Oui, ce sont des outils payants (ex: Beyond Pricing, PriceLabs, Wheelhouse), mais c’est ce que les pros et les conciergeries sérieuses utilisent pour surperformer.

La durée du séjour : Récompensez les longs, couvrez les courts

Toutes les réservations ne se valent pas.

  • Séjours courts (1-2 nuits) : Ils génèrent beaucoup de rotation, de ménage et de gestion. Il est normal que le prix par nuit soit plus élevé pour compenser.
  • Séjours longs (1 semaine ou plus) : Ils sont en or. Vous garantissez un revenu, avec un seul ménage et un seul check-in. Proposez une réduction (ex: -10 % pour 7 nuits) pour encourager ces réservations.

Restez agile : Votre prix n’est pas gravé dans le marbre

Le marché ne dort jamais. Surveillez votre propre calendrier.

  • Votre logement ne se remplit pas à J-15 alors que les autres sont pleins ? Vous êtes trop cher. Baissez légèrement.
  • Vous êtes complet 3 mois à l’avance ? Félicitations… mais vous étiez probablement trop bon marché. Vous auriez pu augmenter vos prix de 10 à 15 %.

Utilisez les promotions temporaires d’Airbnb pour combler intelligemment les « trous » de 2-3 jours dans votre calendrier.

La transparence avant tout (Le piège des frais cachés)

Personne n’aime arriver au moment de payer et voir le prix doubler. Les voyageurs détestent les mauvaises surprises.

Soyez clair sur vos coûts annexes :

  • Les frais de ménage : Facturez-les de manière juste et séparée. N’essayez pas de faire une marge dessus.
  • Les services plus : Linge, check-in tardif…
  • La taxe de séjour : Assurez-vous qu’elle soit correctement collectée.

Un prix « tout compris » (ou du moins très clair) rassure le voyageur et améliore vos chances de conversion.

Conclusion : Votre prix n’est pas fixe, il est vivant

Vous l’aurez compris, fixer le prix de son Airbnb en 2025 n’est plus un acte unique, c’est un ajustement permanent.

C’est un équilibre délicat entre vos coûts, le marché, la saison et la psychologie des voyageurs.

Les règles d’or pour un prix optimal :

  • Analysez vos concurrents directs (pas juste une fois, mais souvent).
  • Anticipez les saisons et les événements locaux.
  • Automatisez grâce au pricing dynamique (ou déléguez-le).
  • Soyez transparent sur vos frais.

En passant d’un prix « fixe » à un prix « vivant », vous ne vous contentez pas de remplir votre calendrier. Vous vous assurez de maximiser chaque réservation, toute l’année.

Vous trouvez que c’est un travail à plein temps ? Vous avez raison.

Confier votre tarification à des experts, c’est l’assurance d’optimiser vos revenus jusqu’à 20 % par rapport à un tarif fixe. Parlez-en à un conseiller Sunéa et découvrez ce que votre logement pourrait vraiment vous rapporter.

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