Résidences secondaires : comment rester dans la légalité avec Airbnb en 2025 ?

Vous possédez une maison de vacances ou un pied-à-terre que vous souhaitez rentabiliser sur Airbnb ? C’est une excellente idée, mais attention : le vent tourne. En 2025, la législation française s’est considérablement durcie avec l’application de la loi Le Meur (aussi appelée loi « anti-Airbnb »).

Si louer sa résidence principale reste relativement simple, transformer une résidence secondaire en meublé de tourisme est devenu un véritable parcours du combattant juridique. Amendes record, nouvelles obligations énergétiques et fiscalité revue à la baisse : voici votre feuille de route pour naviguer en toute sérénité.

Résidence principale vs secondaire : la règle d’or

La première erreur — et la plus coûteuse — est de confondre les deux régimes.

• Résidence principale : Vous pouvez la louer jusqu’à 120 jours par an (voire 90 jours dans certaines communes depuis 2025) sans trop de formalités.

• Résidence secondaire : La règle des 120 jours ne s’applique pas. Dès la première nuitée, vous entrez dans un cadre réglementaire strict.

Dans la plupart des zones dites « tendues » (Paris, Lyon, Bordeaux, mais aussi désormais de nombreuses communes littorales), vous ne pouvez pas simplement poster votre annonce. Vous devez obtenir une autorisation de changement d’usage.

Le changement d’usage et la compensation : le mur des 2025

Depuis le 1er janvier 2025, les maires disposent de pouvoirs accrus pour réguler les meublés de tourisme.

L’autorisation de changement d’usage

Dans les grandes agglomérations, transformer un logement en meublé de tourisme est considéré comme une activité commerciale. Vous devez demander à la mairie l’autorisation de changer l’usage de votre bien d’habitation en « local commercial ».

La règle de la compensation

C’est ici que les choses se corsent. Dans des villes comme Paris ou Nice, pour chaque mètre carré que vous retirez du marché de l’habitation longue durée, vous devez « compenser » en créant une surface équivalente de logement ailleurs.

Le conseil de Sunéa : Si vous n’avez pas la possibilité de « compenser » alors tournez-vous alors vers le Bail Mobilité (1 à 10 mois), qui échappe à cette règle !

Les nouvelles obligations de 2025 à ne pas manquer

Le paysage a changé radicalement avec la nouvelle réglementation. Voici les trois piliers à surveiller :

• Le DPE obligatoire : C’est la grande nouveauté. Depuis 2025, pour mettre en location une résidence secondaire sur Airbnb, votre bien doit présenter un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) classé au moins E. Les « passoires thermiques » (F et G) sont désormais exclues du marché locatif touristique.

• Le numéro d’enregistrement national : Plus de zones d’ombre. Un téléservice national centralise désormais toutes les déclarations. Si votre annonce n’affiche pas son numéro d’enregistrement, les plateformes ont l’obligation de la supprimer sous peine d’une amende de 100 000 €.

• L’accord de la copropriété : La loi Le Meur facilite l’interdiction des Airbnb dans les immeubles. Désormais, une majorité des deux tiers en assemblée générale suffit pour interdire la location saisonnière, contre l’unanimité auparavant.

Fiscalité 2025 : ce qu’il reste de vos profits

L’avantage fiscal du meublé de tourisme non classé a fondu. Pour vos revenus perçus en 2025, voici les nouveaux barèmes du régime micro-BIC :

L’astuce d’expert : Faites classer votre bien ! En obtenant des étoiles (via un organisme agréé), vous récupérez non seulement un abattement de 50 %, mais vous gagnez aussi en crédibilité auprès des voyageurs.

Les sanctions : pourquoi il ne faut pas jouer avec le feu

Les contrôles se sont automatisés en 2025. Les mairies croisent désormais les fichiers fiscaux, les relevés de consommation d’eau et les données des plateformes.

• Défaut d’enregistrement : 10 000 € d’amende.

• Fausse déclaration : jusqu’à 20 000 €.

• Non-respect du changement d’usage : jusqu’à 50 000 € par logement.

Checklist 2025 pour votre dossier de déclaration en mairie

À préparer avant de lancer votre procédure d’enregistrement en ligne ou au guichet.

• Pièce d’identité : Carte nationale d’identité ou passeport en cours de validité.

• Justificatif de propriété : Copie de votre dernier avis de taxe foncière ou attestation de propriété (acte de vente).

• Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : Le document doit attester d’une note comprise entre A et E. Les notes F et G interdisent désormais la mise en location.

• Accord de la copropriété : Un extrait du règlement de copropriété ou le procès-verbal de la dernière Assemblée Générale prouvant qu’aucune clause n’interdit la location meublée de courte durée.

• Numéro d’enregistrement : Obtenu via le téléservice de votre commune (obligatoire pour publier votre annonce sur Airbnb/Booking).

• Dossier de changement d’usage : (Uniquement en zone tendue) Formulaire spécifique de demande de transformation d’un local d’habitation en local commercial.

• Attestation de compensation : (Si applicable) Preuve de l’achat de droits de commercialité ou de la transformation d’un local commercial en habitation pour compenser la perte de logement.

• Assurance RC Pro Hôte : Attestation de votre assureur couvrant spécifiquement les dommages liés à l’activité de location saisonnière.

Conseil d’Expert : Pensez à numériser tous ces documents au format PDF. La majorité des mairies exigent désormais un dépôt de dossier via un portail numérique dédié.

Conclusion : Louez l’esprit tranquille

Louer sa résidence secondaire en 2025 demande plus de rigueur qu’auparavant. Mais ne vous découragez pas ! Entre le classement en meublé de tourisme, l’optimisation du DPE et l’usage stratégique du bail mobilité, il existe encore de nombreuses opportunités de rentabilité.

Besoin d’aide pour mettre votre bien en conformité ? Notre conciergerie vous accompagne dans toutes vos démarches administratives, de l’obtention du numéro d’enregistrement à l’optimisation de votre fiscalité.

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⚖️ Sources officielles et vérifiées :

• Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (Loi Le Meur) – visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme.

• Code du Tourisme – Articles L324-1-1 sur la déclaration préalable.

• Ministère de l’Économie (Édition 2025) – Guide de la fiscalité des meublés de tourisme.

• ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) – Fiches pratiques sur le changement d’usage et le DPE.