La limite des 120 nuits vous bloque ? Explorez le Bail Mobilité, le contrat flexible qui vous permet de louer légalement plus longtemps et sans tracas.

Introduction : La frustration des propriétaires face aux règles

Vous aimez la flexibilité d’Airbnb, mais la limite des 120 nuits pour votre résidence principale vous donne des sueurs froides ? Vous avez l’impression de laisser de l’argent sur la table, mais vous ne voulez absolument pas tomber dans l’illégalité ?

C’est une frustration que de nombreux propriétaires connaissent. Entre les règles qui se durcissent et la volonté de maximiser les revenus, il est facile de se sentir perdu.

Heureusement, il existe une porte de sortie légale et intelligente : le bail mobilité. Instauré en 2018, ce contrat est votre allié pour louer votre logement meublé plus longtemps, de manière sécurisée et sans les contraintes de la location saisonnière classique. On vous explique tout !

Le Bail Mobilité : L’allié des propriétaires malins

Imaginez un contrat de location meublée, mais en version « flexible » et « sans contraintes lourdes ». C’est ça, le bail mobilité.

Sa durée ? De 1 mois minimum à 10 mois maximum. C’est parfait pour combler ces « trous » de plusieurs mois sans devoir s’engager sur un an.
Qui peut louer ? Des personnes qui ont besoin d’un logement temporaire : étudiants, stagiaires, salariés en mission, professionnels en formation, jeunes en service civique…
Le petit plus : Non renouvelable, non reconductible. À la fin du contrat, le locataire part, point final. Pas de mauvaise surprise.

C’est une solution gagnant-gagnant : le locataire trouve un logement meublé pour sa période de besoin, et vous, propriétaire, louez votre bien sereinement.

Vos avantages : Louer plus, sans les tracas

Le bail mobilité n’est pas qu’une simple alternative, c’est une véritable opportunité pour vous :

Fini la limite des 120 nuits ! Votre résidence principale peut être louée via un bail mobilité sans être soumise à cette restriction. Un vrai bol d’air.
Pas de dépôt de garantie : Contrairement aux baux classiques (qui demandent un mois de loyer), le bail mobilité n’exige pas de dépôt de garantie. Moins de paperasse pour vous, et c’est attractif pour le locataire.
Souplesse maximale : Vous pouvez louer votre bien 3 mois, puis l’utiliser 1 mois, puis le relouer 6 mois… vous reprenez le contrôle.
Fiscalité attractive : Vos revenus sont toujours imposés en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), comme pour Airbnb, ce qui ouvre la porte au régime micro-BIC (abattement de 50 ou 71 %) ou au régime réel (déduction de toutes les charges et amortissement).

Imaginez : Vous louez votre studio à un étudiant en stage pour 8 mois, et pendant l’été, vous l’utilisez pour vos vacances ou le mettez ponctuellement sur Airbnb. Vous optimisez votre bien sans jamais être hors la loi !

Les conditions pour un bail mobilité en béton (rien de compliqué !)

Pour que votre bail mobilité soit parfaitement légal, quelques règles simples à respecter :

Logement meublé : Il doit être équipé de tout le nécessaire (lit, cuisine, table, chaises, etc. – la liste est définie par décret). Pensez à l’essentiel pour que le locataire se sente chez lui.
Un contrat écrit, conforme au modèle : Pas de bricolage ! Le contrat doit être un modèle officiel.
La justification du locataire : C’est le point clé. Le locataire doit pouvoir prouver qu’il est bien dans une situation de « mobilité temporaire » (attestation de stage, certificat de scolarité, attestation d’employeur pour une mission…).
Pas pour les résidences secondaires purement touristiques : Le bail mobilité n’est pas fait pour louer à des touristes de passage dans votre résidence secondaire. Il vise les besoins de logement temporaire.

Locataires : Leurs droits et les vôtres

Le bail mobilité offre de la flexibilité aux deux parties :

Le locataire peut partir avec un préavis d’un mois. (Pas de mauvaise surprise en cours de contrat, vous pouvez anticiper).
Il doit avoir une assurance habitation. Vous pouvez aussi opter pour la garantie VISALE, un dispositif d’État qui se porte garant pour le locataire et couvre les impayés et les dégradations. Un vrai plus sécurité !
Pas de sous-location sans votre accord écrit.

Airbnb vs Bail Mobilité : Le tableau comparatif (pour y voir plus clair)

Critère	Location Airbnb (classique)	Bail mobilité
Durée	Quelques jours à quelques semaines	1 à 10 mois
Limite des 120 nuits	Oui (pour résidence principale en zone tendue)	Non concerné
Cible	Touristes, voyageurs d’affaires ponctuels	Étudiants, stagiaires, professionnels en mission, formations… (mobilité temporaire)
Cadre légal	Réglementation stricte des meublés de tourisme (communes)	Loi ELAN 2018 (plus souple)
Dépôt de garantie	Fréquent	Interdit
Fiscalité	Revenus BIC	Revenus BIC (même avantageux)

Pourquoi une conciergerie est votre meilleur allié ?

Naviguer entre les règles, rédiger le bail, vérifier l’éligibilité des locataires, gérer les documents… Cela peut sembler intimidant. C’est là qu’une conciergerie professionnelle devient indispensable.

Elle peut :

Rédiger et gérer le bail en béton, conforme à la loi.
Sélectionner les bons locataires (ceux qui justifient leur mobilité).
Gérer l’administratif et vous accompagner sur la fiscalité.
Vous offrir la sérénité d’une gestion déléguée, sans risque d’erreur juridique.

Conclusion : Reprenez le contrôle de votre bien (légalement) !

Le bail mobilité est bien plus qu’une simple option. C’est une stratégie intelligente et parfaitement légale pour tout propriétaire souhaitant optimiser la rentabilité de son Airbnb tout en contournant les restrictions de durée.

Plus flexible qu’un bail classique, plus sécurisant qu’une simple location saisonnière, il vous ouvre les portes d’une clientèle fiable et vous permet de maximiser l’occupation de votre logement.

Ne laissez plus les 120 nuits limiter vos ambitions. Informez-vous, ou mieux, faites-vous accompagner par une conciergerie professionnelle pour mettre en place ce levier puissant et profiter pleinement de votre investissement.

⚖️ Sources officielles :