La réforme 2025 a tué la rentabilité du Micro-BIC ? Passez au régime réel simplifié : déduisez vos charges, amortissez votre bien et effacez vos impôts légalement.

La fin de l’âge d’or du Micro-BIC ?

Si vous êtes hôte sur Airbnb, l’année 2025 vous a sûrement donné des sueurs froides. Avec l’application de la « loi Le Meur », les règles du jeu ont changé brutalement : l’abattement forfaitaire a fondu (passant de 50 % à 30 % pour les biens non classés) et le plafond de recettes a été raboté à 15 000 €.

En clair ? Si vous restez au régime « par défaut » (Micro-BIC), vos impôts vont flamber alors que vos revenus, eux, n’ont pas bougé.

Mais il existe une excellente nouvelle. Cette réforme pousse les propriétaires intelligents vers une « arme secrète » fiscale, jusqu’ici sous-utilisée : le Régime Réel Simplifié. Oubliez la simplicité coûteuse du forfait, place à la précision rentable. Voici comment transformer cette contrainte en opportunité pour 2026.

Le Régime Réel Simplifié : C’est quoi exactement ?

Imaginez que le fisc vous laisse le choix entre deux options :

1. Le forfait (Micro-BIC) : On considère arbitrairement que vos charges ne représentent que 30 % de vos revenus. On taxe le reste.
2. Le réel : On regarde ce que vous avez vraiment dépensé. On déduit tout. Et on ne taxe que ce qui reste (souvent zéro).

C’est ça, le régime réel simplifié. Accessible aux statuts LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et LMP, il nécessite certes un numéro SIRET et une inscription au greffe, mais il change tout : vous êtes taxé sur votre bénéfice réel, pas sur votre chiffre d’affaires.

Pour qui ? Dès que vos charges réelles (crédit, travaux, ménage, conciergerie) dépassent 30 % de vos loyers – ce qui est le cas de 90 % des investisseurs – le réel est plus avantageux.

Déduisez TOUTES vos dépenses (La liste est longue !)

Contrairement au régime forfaitaire où vous ne pouvez rien déduire, le régime réel vous permet de soustraire chaque euro dépensé pour votre activité.

Voici ce que vous allez pouvoir « passer en charges » pour faire baisser votre impôt :

Ce que vous payez	Est-ce déductible ?	Pourquoi c’est important
Frais de Conciergerie	OUI (100%)	La commission de 20% ou 25% de votre gestionnaire vient directement réduire votre base imposable.
Intérêts d’emprunt	OUI	C’est souvent votre plus gros poste de dépense. Les intérêts et l’assurance du prêt sont déductibles.
Travaux & Entretien	OUI	Peinture, réparation de plomberie, petits travaux… tout compte.
Taxe foncière	OUI	Une charge lourde qui devient enfin utile fiscalement.
Abonnements	OUI	Internet, Netflix pour les voyageurs, logiciel de tarification, frais bancaires.
Frais comptables	OUI	Les honoraires de votre expert-comptable sont déduits (et souvent remboursés à 2/3 via réduction d’impôt).

 

Le résultat ? Votre revenu imposable diminue drastiquement avant même d’avoir appliqué la « magie » de l’amortissement.

L’amortissement : L’arme fiscale absolue

C’est ici que le régime réel devient imbattable. Comptablement, votre bien immobilier « s’use » chaque année. L’administration fiscale vous permet de déduire cette perte de valeur théorique de vos revenus. C’est ce qu’on appelle l’amortissement.

C’est une charge « fictive » (vous ne sortez pas d’argent de votre poche), mais qui réduit vos impôts pour de vrai.

Exemple concret

Vous avez acheté un appartement à 200 000 €.

• Le terrain (non amortissable) vaut 20 000 €.
• Le bâti (amortissable) vaut 180 000 €.
• Sur une durée de 30 ans, vous pouvez déduire environ 6 000 € par an.

Ajoutez à cela l’amortissement des meubles (canapé, lits, cuisine) sur 5 à 10 ans. Conséquence : Vous créez un déficit comptable artificiel qui peut ramener votre impôt à 0 € pendant des années, tout en encaissant des loyers.

Duel au sommet : Micro-BIC vs Régime Réel

Exemple chiffré : La puissance du « Déficit »

Prenons l’exemple d’un propriétaire ayant un bien financé à crédit, générant 25 000 € de revenus locatifs.

	Micro-BIC (Nouveau régime 2025)	Régime Réel Simplifié (Optimisé)
Revenus Airbnb	25 000 €	25 000 €
Déductions	Abattement forfaitaire 30 % (Aucune autre déduction possible) – 7 500 €	Charges courantes (conciergerie, etc.) : – 8 000 € Intérêts d’emprunt : – 5 000 € Amortissement (Immeuble + Meubles) : – 12 000 € Total déduit : – 25 000 €
Base Imposable	17 500 €	0 €
Impôt + Prélèvements (TMI 30% + CSG 17,2%)	~ 8 260 €	0 €

 

Le constat est sans appel : Avec la réforme, rester au Micro-BIC vous fait perdre de l’argent. Le régime réel divise souvent la note fiscale par deux, voire l’annule complètement si vous avez un emprunt.

« C’est compliqué ? » Non, si vous êtes accompagné

Le seul inconvénient du régime réel, c’est la rigueur administrative. Fini la simple case à cocher sur la déclaration de revenus. Vous devez produire :

• Un bilan et un compte de résultat.
• Un tableau des amortissements.
• Le fichier des écritures comptables (FEC).

La solution ? Ne le faites pas vous-même. Engager un expert-comptable spécialisé en LMNP est quasiment gratuit grâce à l’avantage fiscal (réduction d’impôt pour frais de comptabilité). De plus, les conciergeries modernes travaillent souvent avec des partenaires qui automatisent tout cela pour vous.

Conclusion : Prenez le contrôle de votre fiscalité

En 2026, la location saisonnière n’est plus un hobby, c’est une activité de gestionnaire. Subir le durcissement du Micro-BIC n’est pas une fatalité.

En basculant au régime réel simplifié, vous choisissez la voie de la professionnalisation et de la rentabilité. C’est le seul moyen légal de continuer à développer votre patrimoine sans que l’imposition ne vienne grignoter tous vos bénéfices.

Vous hésitez encore ? Si vous avez un crédit en cours ou des charges de copropriété élevées, il est urgent de faire une simulation. Voulez-vous que je vous aide à estimer vos charges déductibles ?

 

⚖️ Sources officielles

• Service-public.fr – Régime réel simplifié BIC
• Impots.gouv.fr – Le régime fiscal du loueur en meublé
• Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFiP) – Amortissements LMNP
• Loi de finances pour 2025 (dispositions meublés de tourisme)